ПРЕСС-ЦЕНТР

Статьи

Авансы от инвестора и операции по передаче построенной недвижимости НДС не облагаются

Источник публикации: «Налоговый вестник», 2012, № 8

Наша организация по инвестиционному договору являлась заказчиком-застройщиком. В 2010 году мы получали от инвесторов денежные средства для строительства объекта недвижимости. В 2011 году подлежащая передаче инвесторам недвижимость была им передана. При этом право собственности оформлялось непосредственно на инвесторов. Из постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» следует, что мы делали неправильно, и в связи с этим возникают вопросы: подлежали ли обложению НДС полученные от инвесторов денежные средства в виде авансов и операции по передаче построенной недвижимости инвесторам?

 

Правовое регулирование инвестиционной деятельности в Российской Федерации осуществляется Законом РСФСР от 26.06.1991 № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» и Федеральным законом от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». Отсутствие четких указаний в Законе относительно правовой природы и договорного оформления отношений между субъектами инвестиционной деятельности (заказчик, застройщик, инвестор, подрядчик) с учетом положений гражданского законодательства о свободе договора (ст. 1, 421 ГК РФ) на практике привели к появлению особой разновидности договоров — инвестиционных договоров.

Предметом таких договоров, заключаемых между застройщиком (заказчиком) и инвестором, как правило, по агентскому типу, является объединение имущественных взносов (инвестиций) его сторон с целью финансирования строительства объектов недвижимости, порядок использования инвестиций и возникновения прав на созданные в результате их осуществления объекты недвижимого имущества. Право собственности на объект инвестирования по условиям договора возникает у инвесторов, поскольку у застройщика, выступающего в роли посредника, организующего реализацию инвестиционного проекта, не возникает права собственности на инвестиционные средства и результаты инвестиционного проекта (за исключением части (доли) объекта инвестирования, строительство которого было профинансировано застройщиком как инвестором). В зависимости от порядка привлечения финансирования строительства, количества и состава участников инвестиционного проекта, их фактических прав и обязанностей в коммерческой практике получили распространение различные формы их взаимодействия и, соответственно, договорного оформления инвестиционных отношений в рамках реализации соответствующих проектов.

В связи с указанными обстоятельствами операции, связанные с инвестированием в строительство, а также передачей объекта инвестирования инвестору, квалифицировались для целей налогообложения как совершенные в рамках агентских отношений, т.е. как операции, не связанные с реализацией, и с применением при их налогообложении ст. 156, 251, 265 НК РФ. Кроме того, операции по получению инвестиционных денежных средств и последующая передача инвестиционного имущества инвесторам на основании ст. 39 НК РФ в целях обложения НДС квалифицировались в качестве операций, не влекущих возникновения объекта налогообложения и не порождающих обязанности по его уплате. Правильность такого подхода подтверждалась и судебно-арбитражной практикой (постановления ФАС Московского округа от 23.11.2010 № КА-А40/14400-10, от 30.06.2010 № КА-А40/6507-10 и др.).

Вместе с тем, в п. 4 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (постановление ВАС РФ № 54) суд указал, что «при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37(«Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса и т.д. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи». Кроме того, ВАС РФ указал, что «положения законодательства об инвестициях… не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество. Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем». Иначе говоря, согласно указанной правовой позиции ВАС РФ договоры инвестирования не имеют специального правового регулирования и подлежат правовой квалификации исходя из их условий применительно к договорам купли-продажи недвижимости, подряда, простого товарищества. Если не установлено иное, предполагается, что такие договоры по своей правовой природе являются договорами купли-продажи недвижимости, созданной в будущем. При этом право собственности на объект инвестирования изначально возникает у застройщика (лица, владеющего земельным участком), а не лиц, осуществляющих финансирование строительства.

Указанный подход ВАС РФ создал риски пересмотра налоговых обязательств субъектов инвестиционной деятельности исходя из новой квалификации инвестиционных сделок в качестве договоров купли-продажи недвижимости применительно к уже состоявшимся сделкам и доначисления НДС, в частности, заказчикам-застройщикам при получении денежного финансирования и при совершении операций по передачи созданного имущества инвесторам. Вместе с тем, по мнению автора, положения указанного постановления Пленума ВАС РФ не изменяют налоговых последствий инвестиционных сделок, уже исполненных к моменту его принятия сделок.

По общему правилу к имущественным отношениям, основанным на административном или ином властном подчинении одной стороны другой, в т.ч. к налоговым и другим финансовым и административным отношениям, гражданское законодательство не применяется (ст. 2 ГК РФ). В частности, из преамбулы и п. 4 постановления Пленума ВАС РФ №54 непосредственно следует, что оно посвящено разъяснению узкоспециальных гражданско-правовых вопросов, связанных с разрешением споров, вытекающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем. При этом законодательство РФ о налогах и сборах состоит из настоящего Кодекса и принятых в соответствии с ним федеральных законов о налогах и сборах (ст. 1 НК РФ). Иначе говоря, положения постановлений Пленумов ВАС РФ в рассматриваемом случае касаются вопросов толкования и применения норм гражданского, а не норм налогового законодательства.

При этом п. 7 постановления Пленума ВАС РФ от 12.10.2006 № 53 для целей налогообложения закреплен приоритет экономического содержания операции над ее правовой формой, в связи с чем налоговые последствия операции и сделок определяются в соответствии с их действительным экономическим смыслом. Следовательно, правовая позиция ВАС РФ, выраженная в постановлении ВАС РФ № 54 и касающаяся гражданско-правовой квалификации сделок, не влечет изменения налогово-правовой квалификации рассматриваемых сделок как операций инвестиционного характера для целей обложения НДС.

Кроме того, инвестиционный характер рассматриваемых операций по получению заказчиком-застройщиком финансирования и операций передачи инвестиционного имущества в рамках инвестиционных контрактов и отсутствием в связи с этим в силу ст. 39 НК РФ обязанности по исчислению НДС при совершении указанных операций подтвердил ВАС РФ в недавнем постановлении от 26.06.2012 № 1784/12. В судебном акте суд на основании подп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ пришел к выводу, что поскольку договор является инвестиционным, передача застройщиком построенного объекта недвижимости инвесторам произведена в рамках данного договора, то в такой ситуации отсутствует операция, облагаемая НДС.

Таким образом, в анализируемой ситуации у заказчика-застройщика по инвестиционному договору в силу указанных законоположений отсутствует обязанность по обложению НДС полученных от инвесторов авансов и при передаче построенной недвижимости инвесторам.

Вернуться к списку
РАСПЕЧАТАТЬ