ПРЕСС-ЦЕНТР

Статьи

Услуги застройщика по договору участия в долевом строительстве не подлежат обложению НДС

Источник публикации: "Документы и Комментарии", 2011, № 13

С 1 октября 2010 года услуги застройщиков, оказываемые по договорам участия в долевом строительстве, освобождены от налогообложения НДС. Минфин России рассказал, как применять данную льготу, если договор заключен до указанной даты. (Письмо Минфина России от 11.05.2011 г. № 03-07-10/08)

 

Законодательство изменилось

В соответствии с подпунктом 23.1 пункта 3 статьи 149 НК РФ* не облагаются НДС услуги застройщика на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 30.12.04 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (далее - Закон № 214-ФЗ). Данная льгота не распространяется на услуги застройщика, оказываемые при строительстве объектов производственного назначения.

Данный льготный режим налогообложения может применять только организации-застройщики, то есть организации, владеющей земельным участком на праве собственности или аренды (ст. 2 Закона № 214-ФЗ). На иные организации, в том числе, выполняющие функции заказчика, но не являющиеся застройщиками, льгота по НДС не распространяется. Они исчисляют и уплачивают НДС с суммы своего вознаграждения в общеустановленном порядке.

Как уже было сказано, такой порядок налогообложения действует с 1 октября 2001 год. К сожалению, закон не устанавливает каких-либо переходных положений для застройщиков, договоры на участие в долевом строительстве с которыми были заключены до указанной даты. Как действовать в таких случаях рассказал Минфин России.

 

Налоговый вычет

Первый вопрос, на который ответило министерство в комментируемом письме, касается возможности застройщика применить налоговый вычет в отношении сумм НДС, исчисленных и уплаченных с авансовых платежей, полученных им до 1 октября 2010 года в счет выполнения услуг.

Финансовое ведомство пришло к выводу, что если в договор участия в долевом строительстве внесены изменения, согласно которым стоимость услуг застройщика уменьшена на сумму НДС, то сумма налога, исчисленная и уплаченная им в бюджет при получении авансов в счет предстоящего оказания этих услуг и возвращенная застройщиком участнику долевого строительства, принимается к вычету.

Считаем, что данный вывод соответствует законодательству, поскольку пункт 5 статьи 171 НК РФ, на который ссылается Минфин России, возможность применения налогоплательщиком налогового вычета не ставит в зависимость от причин изменения договора. При изменении условий договора в соответствии с требованиями закона и его условиями, оснований для исчисления и уплаты НДС с сумм авансов, которые подлежат вычету, нет.

Необходимо помнить, что обязательным условием для применения вычета будет выполнение совокупности условий, включая возврат суммы НДС заказчику услуг. При этом возврат ранее полученных от дольщика средств в виде налога может происходить как в форме возврата покупателю услуг денежных средств, так и путем зачета их в результате увеличения на эту сумму стоимости услуг застройщика. Иначе говоря, форма возврата в этом случае правового значения не имеет. Аналогичного мнения придерживается Минфин России и судебная практика (письмо Минфина России от 01.04.08 № 03-07-11/125, Определение ВАС РФ от 28.01.08 № 15837/07).

По нашему мнению, такой порядок может быть применен только в отношении тех услуг, которые на 1 октября 2010 года еще не были оказаны и сданы покупателю исходя из условий договора. На случаи, когда договором предусмотрена ежемесячная или поквартальная сдача-приемка оказанных услуг застройщика, и услуги были оказаны и приняты дольщиком до указанной даты, он не распространяется.

 

Изменение договора

Нередко учетная политика организации предусматривает, что услуги застройщика облагаются НДС по окончании строительства, с вводом объекта в эксплуатацию. Налогоплательщиков интересует, действуют ли в таких случаях положения пункта 8 статьи 149 НК РФ в отношении услуг застройщика, датой реализации которых является дата ввода объекта в эксплуатацию, при условии, что она наступает после 1 октября 2010 года.

Напомним, что пункт 8 статьи 149 НК РФ предусматривает, что при отнесении налогооблагаемых операций к операциям, не подлежащим налогообложению, налогоплательщиками применяется тот порядок определения налоговой базы, который действовал на дату отгрузки (выполнения работ, оказания услуг) вне зависимости от даты их оплаты. 

По мнению Минфин России, если в договор, заключенный до 1 октября 2010 года, в котором стоимость услуг застройщика определена с учетом НДС, внесены изменения, предусматривающие новую стоимость услуг застройщика без учета налога, то при реализации этих услуг после указанной даты, НДС не исчисляется и в бюджет не уплачивается.

Полагаем, что вывод ведомства основан на том, что вопросы определения налоговой базы учетной политикой предприятия не регулируются. Налоговая база исчисляется налогоплательщиком в соответствии с положениями статьи 153-154, 167 НК РФ. Каким образом стоимость услуг застройщика отражается в бухгалтерском учете для целей исчисления и уплаты НДС правового значения не имеет.

 

Восстановление

Еще одни важный вопрос, рассмотренный Минфином России в комментируемом письме, касается обязанности восстанавливать ранее правомерно принятые к вычету (до 01.10.2010) суммы НДС со стоимости товаров (работ, услуг и имущественных прав), которые в последствие используются застройщиком для оказания услуг, освобождаемых от налогообложения.

По мнению Минфина России, в рассмотренной ситуации налогоплательщик обязан восстановить данные суммы налога. В соответствии с подпунктом 2 пункта 3 статьи 170 НК РФ в случае использования приобретенных товаров (работ, услуг) для осуществления операций, освобождаемых от обложения НДС, суммы налога, ранее принятые к вычету налогоплательщиком по таким товарам (работам, услугам), подлежат восстановлению. Указанная норма не содержит каких-либо исключений в части освобождения от обязанности по восстановлению НДС при изменении законодательства.

Вместе с тем, полагаем, что данный вывод Минфина России будет справедливым только для тех случаев и в отношении тех услуг застройщика, которые по условиям договора признаются оказанными по окончании строительства.

Причем налог следует восстановить в том налоговом периоде, в котором в договоры о долевом участии были внесены изменения, поскольку именно в этот момент становится известно об использовании приобретенных застройщиком ресурсов для необлагаемых операций.

В отношении налога, принятого к вычету по товарам, работам, услугам, использованным для оказания услуг застройщика, уже оказанных к моменту внесения изменений в договор (стоимость которых уже учтена налогоплательщиком при формировании налоговой базы), восстановление НДС не производится.

 

О производственных помещениях

Подпункт 23.1 пункта 3 статьи 149 НК РФ, о котором идет речь в письме не распространяется на услуги застройщика, оказываемые при строительстве объектов производственного назначения.

При строительстве многоквартирных домов планировка зачастую предусматривает встроенные или пристроенные торгово-офисные или офисные помещения. Должны ли облагаться услуги застройщика в части строительства данных помещений?

В комментируемом письме Минфин России пришел к выводу, что вознаграждение по услугам застройщика, оказываемым при строительстве многоквартирных домов с такими объектами, освобождается от обложения НДС в полном объеме.

Данный вывод представляется правильным, поскольку данные сооружения представляют собой составные конструктивные части единого объекта - многоквартирного жилого дома, не имеющего производственного назначения, что будет подтверждаться проектной и разрешительной документацией.

Кроме того, отсутствие в налоговом законодательстве четкой формулировки понятия "производственный объект" позволяет толковать все неясности законодательства в пользу налогоплательщика.

 

Налогообложение остатков

До 1 октября 2010 года при передаче объекта недвижимости от застройщика к участнику долевого строительства с положительной разницы межу договорной стоимостью и фактическими затратами на строительство исчислялся НДС. По мнению Минфина России, суммы превышения, остающиеся в распоряжении застройщика с 1 октября 2010 года, не облагаются НДС. Основание - статья 162 НК РФ, согласно которой денежные средства, полученные налогоплательщиком и связанные с оплатой реализованных им товаров (работ, услуг), освобождаемых от налогообложения, в налоговую базу по НДС не включаются.

Иначе говоря, финансовое ведомство фактически признало экономию застройщика неким дополнительным вознаграждением и распространило на нее режим налогообложения, предусмотренный подпунктом 23.1 пунктом 3 статьи 149 НК РФ.

Стоит отметить, что чиновники в данном вопросе занимают весьма последовательную позицию. Ранее (до введения рассматриваемой льготы) со ссылкой на статью 162 НК РФ ведомство признавало данные средства подлежащими налогообложению в едином с вознаграждением застройщика режиме.

Между тем, ни Закон № 214-ФЗ, ни положения гражданского законодательства не рассматривают такую экономию как оплату (вознаграждение) услуг застройщика, что не исключает возникновение налоговых рисков в части обложения данных сумм НДС в результате, например, изменения позиции Минфина России. Поэтому будет целесообразно закрепить в договоре условие о том, достигнутая застройщиком экономия, является часть вознаграждения застройщика.

 

Добровольный отказ

В заключении необходимо отметить, что в соответствии с пунктом 2 статьи 56 НК РФ налогоплательщик праве отказаться от использования налоговой льготы.

Право налогоплательщика на отказ от рассматриваемого освобождения от налогообложения услуг застройщика и его порядок предусмотрены пунктом 5 статьи 149 НК РФ. Отказ от использования данной льготы реализуется налогоплательщиком путем предоставления соответствующего заявления в налоговый орган по месту учета в срок не позднее 1-го числа налогового периода, с которого налогоплательщик намерен отказаться от освобождения или приостановить его использование. В том случае, если налогоплательщик примет решение об отказе от использования освобождения, предусмотренного подпунктом 23.1 пункта 3 статьи 149 НК РФ, порядок исчисления и уплаты НДС останется для него неизменным.

________________________________________________

*Введен Федеральным законом от 17.06.10 года № 119-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" с 1 октября 2010 года.

Вернуться к списку
РАСПЕЧАТАТЬ