ПРЕСС-ЦЕНТР

Статьи

Обязанность по уплате налога на прибыль при реализации недвижимости возникает до регистрации прав на нее новым собственником

Источник публикации: "Документы и Комментарии", 2011, № 7

Организация обязана уплатить налога на прибыль с доходов, полученных от продажи недвижимого имущества, в отчетном периоде передачи объекта недвижимости покупателю по акту приема-передачи и подачи документов на государственную регистрацию прав на него. Причем дата регистрации указанных прав для уплаты налога на прибыль продавцом значения не имеет. Такого мнения придерживается Минфин России. Однако с данным выводом можно поспорить. (Письмо Минфина России от 07.02.2011 г. № 03-03-06/1/78)

 

Продажа по Минфину

Позиция Минфин России применительно к определению даты получения налогооблагаемого дохода при реализации недвижимого имущества основана на пункте 1 статьи 271 НК РФ. Согласно ему в целях главы 25 НК РФ доходы признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они имели место, независимо от фактического поступления денежных средств, иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав (метод начисления).

Только на этом основании финансовое ведомство делает вывод, что у организации-продавца недвижимого имущества возникает обязанность по уплате налога на прибыль организаций с момента передачи объекта недвижимости покупателю по акту приема-передачи и подачи документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, вне зависимости от даты регистрации указанных прав.

Стоит отметить, что такую позицию разделяют и некоторые суды. В частности, в определении ВАС РФ от 22.01.10 № ВАС-18173/09 суд отклонил утверждение компании о том, что налоговая база для исчисления налога на прибыль возникла у него только после государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости. Он указал, что в целях исчисления и уплаты налога на прибыль моментом реализации имущества является его фактическая передача. Аналогичный подход при рассмотрении подобных дел применяют и некоторые другие арбитражные суды (например, постановление ФАС Северо-Западного округа от 27.01.11 № А56-24770/2010).

  

Реализация по кодексу

Полагаем, что данная позиция финансового ведомства не является бесспорной по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 249 НК РФ в целях главы 25 НК РФ доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав.

Как уже было сказано, доходы при методе начисления признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они имели место, независимо от фактического поступления денежных средств, иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав (п. 1 ст. 271 НК РФ).

В тоже время в статье 271 НК РФ есть еще один пункт, где говорится об определении даты получения доходов от реализации (п. 3). В нем сказано, что для доходов от реализации, если иное не предусмотрено настоящей главой, датой получения дохода признается дата реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав), определяемая в соответствии с пунктом 1 статьи 39 НК РФ, независимо от фактического поступления денежных средств (иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав) в их оплату.

Согласно пункту 1 статьи 39 НК РФ реализацией товаров, работ или услуг организацией или индивидуальным предпринимателем признается соответственно передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары.

Из системного анализа указанных норм прямо следует, что определение дохода от реализации недвижимого имущества в целях налога на прибыль осуществляется к моменту передачи (перехода) права собственности на него в соответствии с пунктом 1 статьи 39 НК РФ. То есть, датой получения дохода считается дата, с которой законодатель связывает переход права собственности на недвижимое имущество.

А с учетом положений статей 8, 223 Гражданского кодекса РФ и Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» доход от продажи объектов недвижимости признается таковым на дату государственной регистрации права собственности покупателя на это имущество. Следовательно, выручка от реализации недвижимости подлежит обложению налогом на прибыль после осуществления государственной регистрации данного объекта.

Кроме того, необходимо учитывать, что в соответствии с пунктом 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Триединая совокупность указанных правомочий составляет право собственности. Передача (переход) права собственность на товар как признак реализации в том смысле, который ей придают положения пункта 1 статьи 39 НК РФ, означает передачу всех указанных правомочий в отношении имущества – владения, пользования и распоряжения. Отсутствие передачи хотя бы одного из правомочий не позволяет квалифицировать такие отношения по передаче вещи в качестве передачи права собственности на нее и означает ее передачу на другом праве.

Таким образом, вывод Минфина России о возникновении обязанности по уплате налога на прибыль с момента передачи объекта недвижимости покупателю по акту приема-передачи недвижимости не основан на законе. Ведь на момент подписания акта продавец не передает покупателю совокупность прав – владения, пользования и распоряжения имуществом, что исключает возможность квалификации такой передачи как реализации товара.

Указанный порядок определения даты получения дохода согласуется также с положениями статьи 313 НК РФ, нормами Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» (ПБУ 6/01) и Положением по бухгалтерскому учету «Доходы организации» ПБУ 9/99.

Данный порядок к определению даты реализации и даты определения дохода практикуют большинство арбитражных судов*.

Между тем, позиция Минфина России, а также отсутствие единообразия в толковании и применении арбитражными судами статьи 271 НК РФ порождает для организаций, определяющих дату получения дохода при реализации недвижимого имущества по моменту регистрации прав собственности на него новым собственником, существенные налоговые риски.

 

НДС

Еще один вопрос, который возникает при реализации недвижимости, касается налогообложения таких операций налогом на добавленную стоимость. А именно: когда продавцу следует выставлять счет-фактуру?

По мнению Минфина России, изложенному в комментируемом письме. при реализации объекта недвижимости счета-фактуры выставляются не позднее пяти календарных дней, считая со дня получения предварительной оплаты (в случае ее получения), а также не позднее пяти календарных дней, считая со дня передачи права собственности. Такой вывод, по нашему мнению, соответствует действующему налоговому законодательству.

Моментом определения налоговой базы по НДС, в соответствии с пунктом 1 статьи 167 НК РФ, является наиболее ранняя из дат: день отгрузки (передачи) товаров (работ, услуг, имущественных прав) или день оплаты (частичной оплаты) в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг, передачи имущественных прав). Исключение составляют случаи, указанные в других пунктах данной стати.

В частности, в пункте 3 сказано, что если товар не отгружается и не транспортируется, но происходит передача права собственности на этот товар, такая передача права собственности в целях главы 21 НК РФ приравнивается к его отгрузке.

При реализации товаров, а также при получении сумм оплаты (частичной оплаты) в счет предстоящих поставок товаров соответствующие счета-фактуры выставляются не позднее пяти календарных дней, считая со дня отгрузки товара или со дня получения сумм оплаты (частичной оплаты) в счет предстоящих поставок товаров (п. 3 ст. 168 НК РФ).

Таким образом, при реализации объекта недвижимости счета-фактуры выставляются не позднее пяти календарных дней, считая со дня получения предварительной оплаты (в случае ее получения), или не позднее пяти календарных дней, считая со дня передачи права собственности (даты регистрации права собственности) на недвижимое имущество покупателю. Этот вывод подтверждает и многочисленная судебная практика*.

______________________________________________________________________________________

* См. постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 04.02.11 № А32-44414/2009, ФАС Запасдно-Сибирского округа от 05.09.07 № Ф04-5962/2007(37734-А45-40), ФАС Поволжского округа от 22.07.08 № А65-26844/07, ФАС Западно-Сибирского округа от 05.09.07 № Ф04-5962/2007(37734-А45-40) и прочие.

* Например, определение ВАС РФ от 11.03.09 № 2129/09, постановления ФАС Московского округа 01.10.10 № КА-А40/11546-10, ФАС Волго-Вятского округа от 08.07.09 № А79-3483/2008, ФАС Западно-Сибирского округа от 17.10.07 № Ф04-7265/2007(39332-А75-34) и прочие.

Вернуться к списку
РАСПЕЧАТАТЬ