ПРЕСС-ЦЕНТР

Статьи

В Минфине считают, что расходы по переуступке прав аренды земельного участка не учитываются при налогообложении прибыли

Источник публикации: "Документы и Комментарии", 2010, № 18. 

Финансовое ведомство дало неблагоприятное разъяснение об учете расходов, понесенных новым арендатором на основании соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка. Его специалисты пришли к выводу, что фиксированную сумму за переуступку прав аренды, а также затраты на погашение задолженности прежнего арендатора по арендной плате нельзя учитывать для целей налогообложения прибыли. Данный подход следует признать необоснованным, противоречащим нормам законодательства о налогах и сборах. (Письмо Министерства финансов РФ от 21.07.10 № 03-03-06/1/472).
 
МНЕНИЕ МИНФИНА
Свою позицию специалисты главного финансового ведомства аргументировали следующим образом.
В соответствии с пунктом 2 статьи 248 НК РФ имущество (работы, услуги) или имущественные права считаются полученными безвозмездно, если такое получение не связано с возникновением у получателя обязанности передать имущество (имущественные права) передающему лицу (выполнить для него работы или оказать услуги).
При определении налоговой базы по налогу на прибыль не учитываются расходы в виде безвозмездно переданного имущества (работ, услуг, имущественных прав) и расходов, связанных с такой передачей (п. 16 ст. 270 НК РФ).
На основании этих законоположений Минфин России пришел к выводу, что соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка не обязывает организацию, переуступающую право аренды имущества (прежнего арендатора), совершить передачу имущества (имущественного права). По его мнению, переуступка права аренды земельного участка не является ни одним из указанных объектов гражданских прав.
Поэтому перечисление обществом прежнему арендатору фиксированной суммы за переуступку прав аренды, а также годовой стоимости аренды является безвозмездной передачей имущества, стоимость которого, согласно пункту 16 статьи 270 НК РФ, не учитывается при налогообложении прибыли.
  
ВЕРЕН ЛИ ПОДХОД
Представляется, что сделанный вывод основан на неправильном толковании норм законодательства, в соответствии с которыми были совершены сделки по передаче прав и обязанностей прежнего арендатора новому. Специалисты ведомства неверно определили содержание возникших между сторонами соглашения правоотношений.
Переход прав и обязанностей по договору возможен путем использования гражданско-правового института перемены лиц в обязательстве. Такая перемена осуществляется через совершение сделок уступки права требования и перевода долга. В данном случае применяют нормы главы 24 «Перемена лиц в обязательстве» Гражданского кодекса РФ.
Одновременная передача прав и обязанностей по договору, что и произошло в ситуации, рассмотренной в комментируемом письме, возможна только при сочетании указанных выше способов перемены лиц в обязательстве – одновременном совершении сделок по переводу долга и уступки права требования.
В данном случае происходит так называемая уступка договора. В результате этого новому арендатору передаются права и обязанности по договору аренды земельного участка в полном объеме, а прежний арендатор из арендного обязательства выбывает.
Таким же подходом руководствуются и арбитражные судьи, которые признают данные сделки обычными гражданско-правовыми сделками, соответствующими закону*. Это означает, что на такую сделку распространяются все требования гражданского законодательства о сделках, в том числе требование о возмездности. Так, договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным.
* См. пункты 6, 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.10.07 № 120 «Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации».
Договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное (ч. 1, 3 ст. 423 ГК РФ).
В соответствии со статьей 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Из системного анализа положений статей 423 и 424 ГК РФ следует, что размер встречного предоставления в рассматриваемом случае составляет цену сделки по переуступке прав аренды земельного участка. Иными словами, фиксированная сумма за переуступку прав аренды, подлежащая выплате прежнему арендатору, а также сумма задолженности прежнего арендатора по аренде, которую должен погасить новый арендатор, образуют цену соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.
Кроме того, в результате совершения сделки по передаче новому арендатору прав и обязанностей происходит передача прежним арендатором именно имущественных прав. Под этими правами необходимо понимать в том числе и права требования, которые возникают у нового арендатора по уступленному договору аренды.
Поэтому мы считаем, что выводы об отсутствии передачи имущественных прав прежним арендатором новому арендатору, а также о безвозмездном характере рассматриваемой сделки не основаны на нормах гражданского законодательства. Следовательно, неверен и вывод о том, что в целях налогообложения прибыли нельзя учесть понесенные налогоплательщиком расходы по такой сделке.
Вместе с тем нужно помнить, что указанные расходы могут быть признаны при налогообложении прибыли, если они отвечают критериям, предусмотренным статьей 252 НК РФ. То есть главными условиями правомерного учета спорных расходов являются их осуществление новым арендатором в рамках предпринимательской деятельности и их надлежащее документальное подтверждение.

Вернуться к списку
РАСПЕЧАТАТЬ